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最近の住宅ローン商品販売激化の中で、民間の住宅ローン優遇金利は非常に低くなっています。

特に借り換えの場合では、新規の住宅ロン金利に比べ特に低い金利を目にすることもあります。

低い金利に借り換えたいのは誰でも思うことですが、注意しなければならないのは、住宅ローン利用の際には、団体信用生命保険(団信)への加入を義務付けてことが殆どですが、従前の住宅ローン利用の際には何ごともなかったが、借り換えの際には健康状態が悪く団信の加入条件をクリアできず、借り換えが出来ないといった事例もあります。

更に借り換えは新規に住宅ローンを組むことなので、当然申し込むときに金融機関の審査が必要になります。

借り換えの場合も、返済負担率が審査基準の大きな判断材料となることに変わりはありません。

返済負担率は、現在返済中の住宅ローン以外の返済額も加味されます。

そこで、従前の住宅ローン以後に自動車等のローン等を組んだ方は、返済負担率が金融機関の基準を超えているか否かに十分気を付けてください。

また、過去において住宅ローン等の返済の滞納歴がある方は、借り換え不可である確率が高いです。

借り換えでは、担保となる住宅の現在の価値も、重要な審査項目です。

現在の住宅の資産価値が住宅ローンの残債権額より低い場合のことを、「担保割れ」と言いますが、「担保割れ」物件の場合は、その差額を現金で補てんしなければ借り換えできない場合がほとんどです。

現在のように土地について価格の上昇が期待できない場合は、建て物は必ず経年劣化するものなので、担保割れしている住宅はかなりの数に及ぶものと思われます。

しかし、中には担保割れでも融資可能金融機関もあり、諦めずに相談することをお勧めします。

なお、住宅金融支援機構提供するフラット35への借り換えも可能となりましたが、依然として公的融資である財形住宅貯蓄への借り換えはできないので注意してください。

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