返済不可能

住宅ローンの基礎知識

返済不可能に陥った場合の処置

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住宅ローン債務の返済がどうしてもできない場合は、放っておくと、住宅ローン債権が金融機関から保証会社に債権譲渡され、最悪の場合は裁判所が法律を根拠に行う「競売」にかけられます。

「競売」は裁判所が法律に則り、機械的・強制的に物件の処分を行うので、どうしても物件の所有者である住宅ローン債務者にとって競落価格等において不利な状況が形成されます。

これを防ぐには、かなり厳しい規制・要件(本来住宅ローン制度は、不当な利益移転の温床となる可能性がある親族間等の売買を予定していない。)はありますが、親子や親戚に一時的に売却することや子供に住宅を贈与して住宅ローン債務の肩代わりをしてもらう、また、将来買い戻すとをを約束した上で第三者に住宅を売却し、賃料を支払ってその住宅に引き続き住むといった方法もあります。

また、仕方なく住宅を手放さざるを得ない場合でも、「競売」を防ぐためには、「任意売却」といった方法がとれます。

「任意売却」は、住宅ローンの債権者と債務者が話し合いによる合意の下で、市場で不動産会社が通常の不動産物件と同じように販売することです。

「任意売却」は「競売」に比べ文字通り任意で行うので「競売」に比べ自由度が高く、通常売却価格も「競売」に比べ高くなります。

「任意売却」を専門に扱っている不動産業者もあるので、相談してみるのも一考だと考えます。

ただ、これらの業者の中には、実績や経験不足の業者も含まれていると言われていますので、任意売却業者のペースに乗らず、納得行くまで質問することが重要で、更に、相談する時はある程度専門知識をもった方の意見を参考にされた方がよいと思います。

日本の住宅ローン債務は、リコースローンという形態なので、住宅を任意売却しても売却価格が残債務額に届かない場合は、その分住宅ローンの返済が残ることになります。

この場合は、無担保債権として債務の返済を続ける必要があります。

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